房子，降價(jià)也賣(mài)不掉了

今年的二手房越來(lái)越難賣(mài)了！

掛牌量在上升。今年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬(wàn)套，相比今年年初159萬(wàn)套增長(zhǎng)了25%（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居房地產(chǎn)研究院）。

成交量卻持續(xù)下滑。2023年6月1日-22日30城累計(jì)成交面積823萬(wàn)平方米，環(huán)比2023年5月同期-4.4%，同比-30%（數(shù)據(jù)來(lái)源：海通房地產(chǎn)）。

全國(guó)重點(diǎn)20城中，二手房掛盤(pán)量增速較快的城市是：上海、武漢、西安。

這三個(gè)城市從年初1月份到現(xiàn)在，掛盤(pán)量分別增加了82%、72%和40%。

“地獄級(jí)別”的賣(mài)房難度

（圖源：中國(guó)網(wǎng)·中國(guó)湖北）

有業(yè)主主打“壕氣逼人”。

直接降價(jià)500萬(wàn)，幫忙賣(mài)掉房子還能喜提賓利。

（圖源：中國(guó)網(wǎng)·中國(guó)湖北）

這么一比，那些發(fā)手機(jī)的業(yè)主，就有點(diǎn)不夠看了。

還有的業(yè)主，主打“另辟蹊徑”。

（圖源：閑魚(yú)）

離奇故事引流量+房產(chǎn)介紹軟文案，果然高手在民間。

從前都是買(mǎi)房人膽戰(zhàn)心驚，生怕手慢一步，房就搶沒(méi)了。

現(xiàn)在輪到賣(mài)房人絞盡腦汁，努力給買(mǎi)家一個(gè)好印象。

房地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)候，買(mǎi)房幾乎成了普通人致富最簡(jiǎn)單的通道，不少人大半身家都在房產(chǎn)里。

到了下行時(shí)期，單押房產(chǎn)的弊端就出來(lái)了：

1、流動(dòng)性變差

今年一季度全國(guó)13城二手住宅去化周期為10個(gè)月，而二季度該指標(biāo)為15個(gè)月，都出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)。

以房養(yǎng)老夢(mèng)，碎了

賣(mài)房不好賣(mài)，原先買(mǎi)房打算收租的人，也不好過(guò)。

馬叨叨最近跟一個(gè)小姐妹，算了一筆賬：

（為了方便計(jì)算，數(shù)據(jù)有簡(jiǎn)化，但大體貼近真實(shí)情況）

她今年30歲，2018年的時(shí)候在某強(qiáng)二線(xiàn)城市買(mǎi)了一間小公寓，預(yù)計(jì)今年還完貸款，總投入約100萬(wàn)（本金+利息）。

現(xiàn)在每月收租3000元。

當(dāng)時(shí)買(mǎi)公寓的時(shí)候，她盤(pán)算著這個(gè)公寓能長(zhǎng)期收租，作為打底的現(xiàn)金流。以后即使完全躺平，也有收入養(yǎng)活自己。

假設(shè)自己能活到80歲，租金每年按照3%的漲幅，從30歲到80歲，租金能收400+萬(wàn)！

我仔細(xì)看了她的計(jì)劃，給她潑了一盆冷水。

首先，持有房產(chǎn)是有維護(hù)成本的，她現(xiàn)在每年物業(yè)費(fèi)2000塊，得算上。

算上之后，總領(lǐng)取就少了10萬(wàn)。

其次，租金漲幅未必能穩(wěn)定在3%。

從她過(guò)去3年，月租金僅從2800漲到了3000來(lái)看（年利率為2.33%）。

樂(lè)觀(guān)點(diǎn)，平均年漲幅給2.8%，總領(lǐng)取進(jìn)一步降到了387萬(wàn)。

再悲觀(guān)一點(diǎn)，租金沒(méi)法保證每年都漲。

假設(shè)每3年漲一次，總領(lǐng)取降到只有221萬(wàn)。

這還沒(méi)算上換租客時(shí)候的空檔期、家具的耗損、房子變成老破小之后租金增速放緩等因素。

再加上公寓普遍自帶的“貶值屬性”，也別想賣(mài)，一賣(mài)就虧。

（圖源：真實(shí)截圖）

算完這筆賬，小姐妹沉默了。

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期房子不愁租，沒(méi)想那么多。

現(xiàn)在回頭看，且不說(shuō)租金漲幅是否跑贏(yíng)通貨膨脹。

收租有這么多不穩(wěn)定的因素，作為家庭的保底現(xiàn)金流，著實(shí)讓人不太安心。

出于職業(yè)病，我又給她測(cè)算了一下，如果用這100萬(wàn)買(mǎi)年金險(xiǎn)：

（躉交100萬(wàn)，保終身，55歲開(kāi)始領(lǐng)）

從55歲開(kāi)始，每年穩(wěn)定有12.3萬(wàn)，到80歲總領(lǐng)取有300多萬(wàn)。

沒(méi)有持有成本、沒(méi)有空窗期、沒(méi)有折價(jià)、也不會(huì)遇到糟心的租客。

省心不只一點(diǎn)點(diǎn)。

不過(guò)，事到如今也沒(méi)有后悔藥，只能好好珍惜每一個(gè)好租客。

馬叨叨并非鼓勵(lì)大家都去賣(mài)房買(mǎi)保險(xiǎn)，特別是一線(xiàn)城市的房子，跌的空間可能已經(jīng)不大了。

但如果你手上有多套房產(chǎn)，或有一筆錢(qián)想長(zhǎng)期規(guī)劃，可以考慮把資金多分配一些給年金保險(xiǎn)。

房子賣(mài)不出去，怎么辦？

這里不是要教大家怎么賣(mài)房子，不在我的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的事，不敢瞎說(shuō)。

但如果你還在還房貸，有2個(gè)小技巧，或許可以幫助你減少一些利息：

1、提前還貸

除了有閑錢(qián)，可以直接申請(qǐng)?zhí)崆斑€款外。也可以選擇把還貸方式切換成等額本金，加快還本的速度。

對(duì)比等額本息來(lái)說(shuō)，整體還的利息少一些。

當(dāng)然這種情況下，每月還款金額會(huì)變多，也相當(dāng)于提前還貸了。

具體操作，可以咨詢(xún)一下銀行客服，有的銀行（比如工行）可以直接在app上操作，還挺方便的。

2、商貸轉(zhuǎn)公

商業(yè)貸款利率普遍在6%左右，如果轉(zhuǎn)成公積金貸款（約3%），立省一半利息。

不過(guò)，不同地方的政策要求，會(huì)有差異。比如，深圳可以轉(zhuǎn)，但北京就不行。

想辦理的話(huà)，建議先打本地的公積金電話(huà)12329問(wèn)清楚。

目前，低迷的市場(chǎng)行情什么時(shí)候能迎來(lái)大轉(zhuǎn)機(jī)，大家都說(shuō)不好。

但作為房奴，這次給我的2點(diǎn)啟示，跟大家分享一下：

① 上杠桿要量力而行，別激進(jìn)

② 做好兜底保障，別僥幸

最后，希望經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的日子，早日來(lái)臨。